Sprzedaż mieszkania z kredytem – czy jest to możliwe?

Kredyt hipoteczny jest obecnie jednym z najpopularniejszych sposobów finansowania zakupu nieruchomości. Jako alternatywa dla transakcji gotówkowej umożliwia kupno wymarzonego M bez konieczności posiadania pokaźnego kapitału. Dzięki długiemu okresowi kredytowania (w zależności od banku może on wynosić nawet 35 lat) i stosunkowo niskim kosztom, pozwala na wybór optymalnych parametrów spłaty i dostosowanie wysokości raty do własnych możliwości finansowych.

Kredyt hipoteczny – obawy kredytobiorców

Dla wielu osób sięgnięcie po kredyt hipoteczny jest jedyną opcją sfinansowania transakcji kupna mieszkania. Mimo niezaprzeczalnych plusów „hipoteki” i braku innej alternatywy, część kupujących nieruchomość wciąż obawia się takiej formy kredytowania. Dlaczego?

Jedną z najczęstszych wątpliwości potencjalnych kredytobiorców jest długi okres finansowania, z którym wiążą się pytania o możliwość zbycia czy wynajmu kredytowanej nieruchomości. Nie ulega bowiem wątpliwości, że w ciągu kilkudziesięciu lat spłaty sytuacja życiowa kredytobiorcy, jego potrzeby mieszkaniowe oraz możliwości finansowe mogą znacząco się zmienić. Jeśli Ty także zastanawiasz się, czy można sprzedać mieszkanie z kredytem, odetchnij z ulgą. Wykonanie takiej procedury jest nie tylko możliwe, ale także regularnie praktykowane.

Czy bank musi wyrazić zgodę na sprzedaż mieszkania z kredytem?

Nie. Zgoda banku na sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym nie jest wymagana. Jeśli rozważasz sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką, możesz zacząć działać w dowolnym momencie. Jak wygląda sprzedaż mieszkania z kredytem?

Sprzedaż mieszkania z kredytem – od czego zacząć

Możliwość wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego zapewnia ustawa z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Zgodnie z jej zapisami kredytobiorca ma prawo do spłaty całości lub części kredytu w dowolnym momencie trwania umowy kredytowej. Nie oznacza to jednak, że wcześniejsza spłata nie wygeneruje dodatkowych opłat.

W przypadku kredytów ze zmienną stopą procentową bank może pobierać opłaty za wcześniejszą spłatę (nie więcej niż 3% spłacanej kwoty) w ciągu 36 miesięcy trwania umowy. Po upływie tego okresu wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego nie będzie obciążona dodatkowymi kosztami. Jeśli spłacasz kredyt ze stałą stopą procentową, bank może pobrać opłatę za wcześniejszą spłatę przez cały okres, w którym obowiązuje tzw. sztywne oprocentowanie.

Jeśli rozważasz sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym, zajrzyj do umowy kredytowej i sprawdź, jakie są warunki wcześniejszej spłaty i ile zapłacisz za taką operację.

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym krok po kroku

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

1. Znalezienie kupującego. Pierwszym krokiem do sprzedaży mieszkania (także tego z kredytem hipotecznym) powinno być znalezienie odpowiedniego kupca. W zależności od swoich potrzeb, doświadczenia w obrocie nieruchomościami czy ilości wolnego czasu możesz zlecić to zadanie doświadczonemu pośrednikowi lub zrealizować je sam.
2. Sprzedaż mieszkania z kredytem – formalności. Kolejnym krokiem winno być przygotowanie dokumentacji niezbędnej do zawarcia aktu notarialnego. Jeśli przedmiotem sprzedaży jest mieszkanie obciążone hipoteką, oprócz standardowych dokumentów (podstawy nabycia, zaświadczenia o stanie 0 potwierdzającego brak osób zameldowanych w lokalu czy zaświadczenia o braku zaległości w opłatach eksploatacyjnych) sprzedający musi dostarczyć także dokument (promesę) z banku zawierająca następujące dane:

• imię i nazwisko kredytobiorcy;
• numer umowy kredytowej wraz z datą jej zawarcia;
• stan zadłużenia na konkretny dzień z podziałem na część kapitałową i odsetkową;
• wysokość ewentualnej prowizji za wcześniejszą spłatę;
• całkowitą kwotę do spłaty;
• numer rachunku technicznego do spłaty.

Co ważne, zaświadczenie powinno zawierać także zapis, że po całkowitej spłacie kredytu bank zwolni zabezpieczenie w postaci hipoteki. Może on brzmieć np. tak: „Zwolnienie prawnego zabezpieczenia nastąpi po całkowitej spłacie kredytu”. Zaświadczenie winno być także opatrzone podpisem osoby upoważnionej do jego wystawienia.

3. Spłata kredytu hipotecznego. Po podpisaniu aktu notarialnego i przeniesieniu własności na nowego właściciela określona część środków (zgodnie z danymi z promesy banku) powędruje na rachunek techniczny, spłacając kredyt hipoteczny. Kolejna część zasili konto sprzedającego, wskazane w akcie notarialnym.
4. Dostarczenie kupującemu zgody na wykreślenie hipoteki. Kiedy środki zostaną zaksięgowane na rachunku technicznym banku, sprzedający ma obowiązek dostarczenia nowemu właścicielowi listu mazalnego (inaczej kwitu mazalnego) potwierdzającego zgodę na wykreślenie hipoteki. Co ważne, dokument powinien być opatrzony pełnomocnictwem, z którego wynika, że podpisane pod nim osoby mają prawo do reprezentowania banku. Na jego podstawie może złożyć do sądu prowadzącego księgę wieczystą nieruchomości wniosek o wykreślenie hipoteki.

Ważne: opisana wyżej procedura dotyczy transakcji gotówkowych, realizowanych jednym aktem notarialnym (sprzedaż mieszkania z kredytem za gotówkę). Jeśli klient kupujący chce sfinansować zakup nieruchomości kredytem hipotecznym, niezbędne jest wcześniejsze zawarcie umowy przedwstępnej. W takiej sytuacji środki z kredytu bankowego (lub ich część, w zależności od kwoty finansowania) są przeznaczane zazwyczaj na spłatę kredytu hipotecznego, różnica pomiędzy kwotą kredytu a saldem do spłaty wędruje natomiast na rachunek bankowy sprzedającego.

Sprzedaż mieszkania z kredytem a odsetki

Choć wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego może być obciążona prowizją, pozwala zaoszczędzić na odsetkach i innych kosztach okołokredytowych, przypadających za okres, o który skrócono obowiązywanie umowy.

Porozmawiaj o tym z ekspertem na bezpłatnym spotkaniu online >>

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym a podatek PCC

Transakcja sprzedaży mieszkania generuje obowiązek opłacenia podatku PCC, czyli podatku od czynności cywilnoprawnych. Podlega mu jednak nie sprzedający, lecz kupujący nieruchomość.

Sprzedaż mieszkania z kredytem przed upływem 5 lat, czyli sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym a podatek dochodowy

Po ilu latach można sprzedać mieszkanie z kredytem? Mieszkanie z kredytem możesz sprzedać w dowolnym momencie. Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym przed upływem 5 lat podatkowych (nie kalendarzowych)* od momentu jego zakupu będzie skutkować koniecznością odprowadzenia 19-procentowego podatku dochodowego. Co ważne, podstawą opodatkowania nie jest cena transakcyjna nieruchomości, ale dochód, czyli różnica pomiędzy ceną sprzedaży a ceną zakupu.

Sprzedaż mieszkania z kredytem i kupno nowego

Korzystając z ulgi mieszkaniowej możesz jednak uniknąć obowiązku podatkowego. Jak tego dokonać? Jeśli sprzedałeś mieszkanie przed upływem 5 lat podatkowych od jego nabycia, nie zapłacisz podatku dochodowego, o ile otrzymane ze sprzedaży środki przeznaczysz na własny cel mieszkaniowy. Może to być np. kupno innego mieszkania, domu, zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego czy remont (szczegółowy wykaz dopuszczalnych wydatków na cele mieszkaniowe znajduje się w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Na realizację tego celu będziesz miał 3 lata od końca roku podatkowego, w którym sprzedasz nieruchomość, a potwierdzeniem wypełnienia warunku uprawniającego do skorzystania z ulgi jest zawarcie umowy przenoszącej własność (np. z deweloperem lub osobą fizyczną).

* przykład: jeśli nabyłeś nieruchomość w sierpniu 2016 r., start 5-letniego okresu „ochronnego” rozpocznie się dopiero z początkiem 2017. Nieruchomość bez podatku będziesz mógł więc zbyć nie wcześniej niż po zakończeniu 2021 r.

Kredyt hipoteczny – tylko z Expanderem

Chcesz uniknąć podatku dochodowego, przeznaczając uzyskane ze sprzedaży pieniądze na zakup kolejnego M? Do finalizacji transakcji potrzebujesz dodatkowych środków? Sięgnij po kredyt hipoteczny precyzyjnie dostosowany do Twoich potrzeb, oczekiwań i możliwości finansowych. Dzięki pomocy eksperta Expandera pozyskasz finansowanie na korzystnych warunkach, zmniejszysz ryzyko negatywnej decyzji kredytowej i znajdziesz bank, który udzieli finansowania na korzystnych warunkach.

Specjalista Expandera będzie dla Ciebie wsparciem na każdym etapie wnioskowania o kredyt: pomoże znaleźć kredytodawcę, który zaoferuje najlepiej dostosowany do Twoich potrzeb produkt, razem z Tobą wypełni wniosek, dopełni niezbędnych formalności, odpowie na pytania i rozwieje wątpliwości. Co ważne – wszystkie te czynności wykona dla Ciebie zupełnie za darmo. Korzystając z usług Expandera, zyskasz pewność, że najważniejsze dla Ciebie sprawy są w najlepszych rękach.

Czytaj także: Mieszkanie bezczynszowe – wszystko co musisz wiedzieć

Umów się na bezpłatne spotkanie z ekspertem i zacznij od profesjonalnego obliczenia Twojej zdolności kredytowej >>